11 điểm mới cơ bản của Luật Đất đai năm 2024

Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15) gồm 16 chương, 260 điều, được Quốc hội khóa XV biểu quyết thông qua ngày 18/01/2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ Năm. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế sâu, rộng và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.

Quang cảnh kỳ họp lần thứ Năm, Quốc hội khóa XV

Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, mục tiêu, giải pháp và các chính sách lớn đã được định hướng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế sâu rộng, phù hợp với cuộc cách mạng 4.0 và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. Bên cạnh kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có một số nội dung đổi mới quan trọng sau đây:

1. Về quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ đối với đất đai

a) Về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai

Ngoài các nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật đã sửa đổi, bổ sung các quy định:

- Bổ sung quy định làm rõ trách nhiệm của các cơ quan và phân cấp thẩm quyền gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương trong quản lý đất đai; trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (tại Điều 16); bổ sung quy định vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên trong quản lý và sử dụng đất.

- Bổ sung quy định nhiệm vụ quản lý nhà nước trong xác định giá đất cụ thể; phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; quản lý, khai thác hệ thống thông tin quốc gia về đất đai (tại Điều 20).

- Bổ sung 01 mục mới (Mục 3) quy định về quyền và nghĩa vụ của Công dân đối với đất đai, bao gồm: quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; quyền tiếp cận thông tin đất đai, cụ thể “Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân; nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững”.

b) Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cơ bản được giữ chính sách như Luật Đất đai năm 2013, đồng thời Luật quy định bổ sung, mở rộng quyền cho người sử dụng đất, như:

- Quy định nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

- Bổ sung quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa (trừ trường hợp tặng cho cho người thuộc hàng thừa kế) quá hạn mức giao đất thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt (Điều 45). Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 47).

- Về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bổ sung hoàn thiện như sau: đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam (là công dân Việt Nam) thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai (không chỉ riêng quyền đối với đất ở) như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước) nhằm góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước; đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ chính sách như pháp luật hiện hành.

- Về quyền và nghĩa vụ của đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 34): Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó. Để bảo toàn đất có nguồn gốc là đất do Nhà nước giao cho ĐVSNCL sử dụng (nay chuyển sang hình thức thuê đất), Điều 34 quy định theo hướng: đơn vị sự nghiệp công lập khi lựa chọn hình thức thuê trả tiền hằng năm thì không được quyền bán, quyền thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.

Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật; Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận và đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định

- Bổ sung quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, theo đó tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này. Trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.

- Bổ sung quy định tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất; trường hợp để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Bổ sung, hoàn thiện điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm 05 điều kiện[1] (Khoản 1 Điều 45). Đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

c) Quy định đầy đủ chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số

Thực hiện quan điểm chỉ đạo tại Nghị quyết số 18-NQ/TW “có chính sách phù hợp để ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiếu đất sản xuất, cùng với các cơ chế hiệu quả để ngăn chặn người dân chuyển nhượng sau khi được giao đất”, Luật Đất đai đã có những quy định cụ thể chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, như sau:

- Quy định trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 16).

Luật Đất đai tiếp tục khẳng định Nhà nước có chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng.

Quy định cụ thể chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo các hình thức: giao đất ở trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức đất đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; giao đất nông nghiệp trong hạn mức; cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất kinh doanh.

Đối với người đã được giao đất, cho thuê đất lần đầu nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất thì được giao tiếp đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức; giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức hoặc cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất kinh doanh. Đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chỉnh sách theo quy định của Luật này thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Để bảo đảm chính sách này triển khai trên thực tế, Luật đã giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế và quỹ đất của địa phương quyết định diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đất đai đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số; trình Hội đồng nhân dân cùng cấp ban hành chính sách hỗ trợ của địa phương về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương và tổ chức thực hiện. Ủy ban nhân dân cấp xã rà soát, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về các trường hợp không còn đất ở, thiếu hoặc không có đất sản xuất của đồng bào dân tộc thiểu số.

- Quy định việc bảo đảm có quỹ đất thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, như: Quy định nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định chỉ tiêu các loại đất đảm bảo chính sách đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (điểm d khoản 2 Điều 66), dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (điểm b khoản 3 Điều 67).

Luật quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách hỗ trợ về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (khoản 29 Điều 79). Giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh trong việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất; thu hồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm để giao, cho thuê đối với tổ chức, cá nhân. Việc giao đất, cho thuê đất phải ưu tiên cá nhân là người dân tộc thiểu số không có đất hoặc thiếu đất sản xuất ở địa phương (Điều 180 và Điều 181).

Quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất trong đó có ưu tiên bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 112); quy định quỹ phát triển đất của địa phương có nhiệm vụ bố trí kinh phí để phục vụ công tác thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 114).

- Quy định chính sách ưu đãi trong sử dụng đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, như: Quy định kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thu hồi đất; kinh phí đo đạc, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các chi phí khác để thực hiện chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số được bố trí từ ngân sách nhà nước và nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật (khoản 8 Điều 16). Quy định việc sử dụng đất để thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (điểm c khoản 1 Điều 157).

- Luật quy định cơ chế bảo vệ quyền sử dụng đất của đồng bào dân tộc thiểu số, như: Bổ sung hành vi bị nghiêm cấm đối với “Vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số” (khoản 3 Điều 11). Quy định thu hồi đất đối với trường hợp đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê mà người được giao đất, thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định (khoản 4 Điều 81).

Bổ sung quy định về trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện để bảo vệ quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất được Nhà nước giao, cho thuê theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 48). Cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật này. Trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế là đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật này thì Nhà nước thu hồi đất; trường hợp người sử dụng đất chuyển khỏi địa bàn cấp tỉnh nơi có đất đến nơi khác sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà không tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật này thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi. Diện tích đất đã thu hồi được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số

Quy định chuyển tiếp đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đủ điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về đất đai quy định của Luật này.

2. Về địa giới hành chính, điều tra cơ bản về đất đai

Thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về tập trung nguồn lực đầu tư cho công tác điều tra, đánh giá tài nguyên đất; thống kê, kiểm kê đất đai; giám sát sử dụng đất; bảo vệ, cải tạo và phục hồi chất lượng đất nhằm quản lý chặt chẽ về số lượng, chất lượng đất phục vụ cho lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ sở sử dụng đất bền vững,

- Luật quy định cụ thể nguyên tắc, hoạt động, nội dung điều tra, đánh giá đất đai (Điều 51 đến Điều 53); bảo vệ cải tạo, phục hồi đất (Điều 54); trách nhiệm tổ chức thực hiện; thống kê, kiểm kê đất đai (từ Điều 56 đến Điều 59).

- Luật bổ sung quy định giao Chính phủ có trách nhiệm tổ chức giải quyết việc chưa thống nhất về địa giới đơn vị hành chính (khoản 6 Điều 49).

3. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nghị quyết số 18-NQ/TW đã nêu: “Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất. Việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất, tránh lãng phí trong phân bổ, quản lý và sử dụng đất. Quy định rõ, chặt chẽ việc phê duyệt, ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nhà nước bảo đảm đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất....” 

Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, tại Chương V của Luật đã hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo đây là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể như sau:

- Bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng để đảm bảo đất thống nhất của hệ thống quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực có sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng; bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch. Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn. Kế hoạch sử dụng đất được lập đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cùng cấp. Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng cấp huyện được lập đồng thời với lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

- Đổi mới, hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm 03 cấp hành chính: quốc gia, tỉnh, huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành và được lập theo quy định của pháp luật đất đai.

Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh chỉ lập (riêng) đối với thành phố trực thuộc trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (Thành phố trực thuộc trung ương đã có quy hoạch chung được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh).

- Tiếp tục quy định về lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, trong đó các nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quy định trong Luật đơn giản hơn, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân; bổ sung danh mục dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách ra từ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công trong nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

- Phân cấp thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia cho Chính phủ, thẩm quyền quyết định kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tạo sự chủ động, linh hoạt trong điều hành của Chính phủ và các địa phương.

- Đổi mới nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên. Luật quy định sửa đổi, bổ sung nội dung Quy hoạch sử dụng đất quốc gia (Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 24 của Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14), trong đó quy định các chỉ tiêu sử dụng đất trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh (Khoản 1 Điều 243). Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được quy định tích hợp trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (Khoản 2 Điều 65); Kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh được quy định tích hợp trong nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh (Khoản 2 Điều 243).

- Bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch, theo đó quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất; diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục (quy định của Luật Đất đai 2013 là 3 năm) được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch đó phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ để người dân được biết. Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định. Đồng thời, Luật cũng quy định cụ thể trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong rà soát, xử lý và công bố công khai việc hủy bỏ, thu hồi đất, chuyển mục đích đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất (Khoản 8 Điều 77).

4. Về thu hồi đất

Luật quy định “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa”.

- Quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện để Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

+ Các tiêu chí để thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh chính là các công trình được liệt kê tại Điều 78 của Luật.

+ Các tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79, gồm 3 tiêu chí lớn gồm: (1) xây dựng công trình công cộng; (2) xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; (3) các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách…. Theo đó, có 31 nhóm dự án, công trình thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; ngoài ra, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, kịp thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng trong điều kiện nước ta đang hội nhập sâu rộng vào kinh tế quốc tế, Luật quy định “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn” (khoản 32 Điều 79).

- Về điều kiện để thu hồi đất tại Điều 80 của Luật đã quy định cụ thể về căn cứ, điều kiện thu hồi đất như: (1) phải đáp ứng tiêu chí là thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; (2) phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (3) dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận, trường hợp có phân kỳ tiến độ sử dụng đất thì thu hồi đất theo tiến độ của dự án đầu tư được xác định trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư dự án; (4) đã hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư.

Đặc biệt Luật quy định “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Khoản 27 Điều 79).

- Tiếp tục quy định phân cấp về thẩm quyền thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện. Theo đó, Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; thu hồi đất quốc phòng, an ninh sau khi có văn bản chấp thuận của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an. Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp còn lại không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất.

5. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Luật bổ sung, hoàn thiện nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, như:

+ Phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

+ Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc nhà ở.

+ Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

- Luật quy định người dân có đất trong khu vực thu hồi được phổ biến, có ý kiến về các nội dung cụ thể: (1) Mục đích, ý nghĩa, tầm quan trọng của dự án, công trình được triển khai trên vùng đất dự kiến thu hồi; (2) Các quy định của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; (3) Dự kiến nội dung kế hoạch triển khai bồi thường, hỗ trợ; (4) Dự kiến khu vực tái định cư trong trường hợp người có đất bị thu hồi phải chuyển chỗ ở và kế hoạch tái định cư.

- Luật quy định Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền được ban hành quyết định thu hồi đất trong thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày thực hiện xong các công việc liên quan đến bố trí tái định cư, cụ thể: (1) Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp không phải bố trí tái định cư; (2) Người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền bồi thường chi phí tạm cư; (3) Người có đất bị thu hồi đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, bàn giao đất trên thực địa để tự xây dựng nhà ở tái định cư; (4) Người có đất bị thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao nhà ở tái định cư; (5) Người có đất bị thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư; (6) Người có đất bị thu hồi đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở.

- Quy định rõ và phân biệt các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất bằng quy định về thứ tự ưu tiên thực hiện nếu quỹ đất đáp ứng các điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất.

- Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất bị thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất bị thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn.

- Luật bổ sung quy định “Trường hợp dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách ra thành dự án độc lập theo quy định của pháp luật về đầu tư công thì việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của Luật này” (Điều 93).

6. Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thể chế Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai đã có những đổi mới căn bản như sau:

a) Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Bổ sung, quy định cụ thể căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (tại Điều 116), cụ thể như sau:

- Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

-  Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Đối với các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

+ Đối với dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đang sử dụng đất mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện

-  Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc căn cứ vào tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Luật bổ sung căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Khoản 5 Điều 116).

- Về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác (Điều 117) chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

b) Các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: Điều 118 quy định cụ thể các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; trong đó, bổ sung trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất gồm: (1) giao đất cho cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở; (2) giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách quy định của Luật này; (3) giao đất tín ngưỡng để bồi thường cho các trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.

- Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền có thu tiền sử dụng đất: trên cơ sở kế thừa các đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013, Điều 119 của Luật đã bổ sung một số đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất như: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt; (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. (3) Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

c) Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất

Điều 120 của Luật đã quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (1) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (2) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; (3) Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở. Còn lại là các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Riêng các đơn vị sự nghiệp công lập lựa có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.

Luật Đất đai cũng quy định bỏ khâu trung gian trong quản lý sử dụng đất, như bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Cảng vụ hàng không, Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; quy định Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc cảng hàng không, sân bay dân dụng, khu công nghệ cao nhằm bảo đảm quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức, cá nhân, bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

d) Giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

(1) Về giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất: Điều 124 Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, cụ thể:

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.

- Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

- Giao đất ở có thu tiền sử dụng đất các cá nhân như cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân và viên chức quốc phòng; giáo viên, nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn nhưng chưa có đất ở, nhà ở tại nơi công tác hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; cá nhân thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường hoặc đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng; cho thuê đất đối với cá nhân có nhu cầu sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao, đối với đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện được hưởng chính sách quy định của Luật này; giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt hoặc theo quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành;…

- Luật bổ sung, hoàn thiện quy định sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127): Kế thừa Điều 73 Luật Đất đai 2013, Luật quy định 03 trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng (Khoản 1 Điều 127); trong đó, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Ngoài ra, Luật cho phép người sử dụng đất được tự thực hiện dự án; cụ thể Luật quy định “Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án” (Khoản 7 Điều 127).

(2) Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Điều 125 Luật Đất đai đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các trường hợp giao đất thuộc quỹ đất đang giao cho cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý và các trường hợp giao đất ở cho cá nhân mà không phải các đối tượng chính sách như quy định tại Điều 124 của Luật. Đồng thời, Luật cũng quy định cụ thể điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất: (a) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; (b) Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất; (c) Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án nhà ở; (d) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Để bảo đảm tính khả thi của Luật, tại Điều này đã quy định cụ thể điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tổ chức thực hiện việc đấu giá. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

(3) Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất: Điều 126  Luật đã quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực và các dự án khu đô thị được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Tại Điều này cũng quy định điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất gồm: (a) thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; (b) Có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồng thười phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Luật quy định nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, nếu trúng thầu thì phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ phù hợp với pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan (Khoản 6 Điều 126). Bên cạnh đó, Luật quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, đồng thời giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh trong việc công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có có sử dụng đất; tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000… Trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

đ) Về chuyển mục đích sử dụng đất

- Kiểm soát từ bước quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua quy định về nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định cụ thể diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất được phép chuyển mục đích.

-  Kiểm soát từ bước cơ quan có thẩm quyền tổ chức quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua quy định về việc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quyết định chủ trương đầu tư, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

- Quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nhằm đơn giản thủ tục hành chính trong việc chuyển mục đích sử dụng trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác, thúc đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư, nhất là các dự án đầu tư công.

- Quy định cụ thể về trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất của người đang có quyền sử dụng đất ở, đất ở và đất đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

- Quy định rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

- Quy định cụ thể các hành vi bị nghiêm cấm, theo đó đã bổ sung nghiêm cấm đối với hành vi “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, xử lý người có hành vi vi phạm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi thi hành công vụ, quy định về giám sát của Quốc hội, Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội đồng nhân dân các cấp, giám sát của công dân, trách nhiệm theo dõi và đánh giá, thanh tra, kiểm tra chuyên ngành đối với quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất.

- Quy định sửa đổi một số điều của Luật Lâm nghiệp ngay trong Luật Đất đai để thống nhất phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng rừng cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Đối với các loại đất được sử dụng đa mục đích, để quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích đối với loại đất này, Luật đã quy định cụ thể các trường hợp được kết hợp sử dụng đa mục đích. Một trong những yêu cầu của việc sử dụng kết hợp đa mục đích quy định là không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính. Đối với một số loại đất khi sử dụng kết hợp thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất có mặt nước kết hợp thương mại, dịch vụ …)

7. Về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Nhằm thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước”, Luật Đất đai bổ sung một số quy định:

a) Về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

Bổ sung một số nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, như:

- Người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình xây dựng phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông hiện hữu hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.

- Thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

- Giấy chứng nhận đã cấp không đúng vị trí thuộc trường hợp cấp đổi.

b) Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

Hoàn thiện thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhằm phân định rõ quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của cơ quan nhà nước thông qua việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu, tách riêng giữa vai trò quản lý nhà nước (việc công nhận quyền sử dụng đất) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp Giấy chứng nhận), đưa công tác cấp Giấy chứng nhận được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương.

- Thẩm quyền cấp GCN lần đầu đối với trường hợp đăng ký lần đầu được quy định: (1) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận. (2) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký biến động được quy định: (1) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cho tổ chức, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; (2) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cho người cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; (3) Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp.

c) Về giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993, Luật bổ sung quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác cho phù hợp với thực tiễn của địa phương.

d) Về cấp GCN cho trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Luật hóa quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, trong các trường hợp: Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc giao đất trái thẩm quyền; Có vi phạm pháp luật; Giao đất trái thẩm quyền.

- Bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương; quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.

đ) Quy định hình thức đăng ký đất đai:

Luật quy định: (1) Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đăng ký trên giấy hoặc đăng ký trên môi trường điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. (2) Bổ sung quy định về đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp có thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm (điểm n khoản 1 Điều 133). 

8. Về tài chính đất đai, giá đất

Thực hiện tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.”, “Chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch”, Luật Đất đai đã có các quy định cụ thể về tài chính đất đai, giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, cụ thể như sau:

- Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất, căn cứ xác định giá đất. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí, lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai... 

- Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

- Bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.

- Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện: (1) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; (2) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

- Quy định cụ thể các phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất (Điều 158); việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất (Điều 159).

- Luật Đất đai quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, còn có đại diện Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá (Điều 161).

- Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách như: sử dụng đất để thực hiện nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; Sử dụng đất để thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt; Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an; Giao đất ở đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.

- Quy định người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (Điều 157)

9. Về hệ thống thông tin về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai

Ngoài các nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số nội dung sau:

- Bổ sung quy định về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin được xây dựng ở trung ương và địa phương, phần mềm của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai phục vụ quản lý, vận hành, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (Điều 124).

- Sửa đổi, bổ sung quy định về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được xây dựng tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước; được xây dựng phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai, cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai; kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số (các khoản 1, 2 và 3 Điều 163)

- Sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, khai thác và kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được bảo đảm an ninh, an toàn theo quy định của pháp luật; được quản lý tập trung và được phân cấp quản lý từ trung ương đến địa phương và phải được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời, bảo đảm phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai; quy định cụ thể việc khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (Điều 166).

- Bổ sung quy định về giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai (khoản 2 Điều 167); quy định về bảo đảm kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành, bảo trì, nâng cấp hệ thống thông tin quốc gia về đất đai (Điều 168); quy định về bảo đảm an toàn và chế độ bảo mật thông tin, dữ liệu đất đai (Điều 169).

- Quy định cụ thể trách nhiệm trong việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai (khoản 1 và khoản 3 Điều 170).

10. Về chế độ sử dụng đất

Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, Luật Đất đai đã sửa đổi các nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung các quy định về chế độ sử dụng đối với một số loại đất nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tạo điều kiện cho việc phát huy nguồn lực đất đai; bổ sung chế độ sử dụng đối với một số loại đất để bảo đảm hành lang pháp lý cho việc sử dụng các loại đất này, cụ thể như sau:

a) Đối với đất nông nghiệp:

Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức được giao đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả; bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi; được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… nhưng không được làm thay đổi loại đất đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích, trường hợp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Đối với quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào công ích (Điều 179): sửa đổi thời hạn cho thuê đất thành 10 năm bằng kỳ quy hoạch sử dụng đất để người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất nhưng khi cần thiết Nhà nước có thể thu hồi để sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng, dùng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi để xây dựng các công trình công cộng của địa phương.

Đối với đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng: quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện trong việc quản lý đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường; Nhà nước thu hồi diện tích sử dụng không đúng mục đích, không sử dụng; diện tích đất đang giao khoán, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, bị lấn, bị chiếm và đang có tranh chấp để giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo, cá nhân tại địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất và để phát triển kinh tế - xã hội (Điều 181).

Về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp: Bổ sung quy định về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hoá và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp (Điều 192, Điều 193).

b) Đối với đất phi nông nghiệp:

- Bổ sung đất sử dụng ổn định lâu dài đối với đất ở không phân biệt đối với chủ thể sử dụng đất; bổ sung quy định đối với các dự án thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm; trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.

- Bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Cảng vụ hàng không, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế mà chuyển về Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc cảng hàng không, sân bay dân dụng, khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm bảo đảm quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức, cá nhân, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm khâu trung gian trong quản lý, sử dụng đất.

- Hoàn thiện quy định về đất công trình ngầm, bổ sung 01 điều quy định về hoạt động lấn biển và 01 điều quy định về đất sử dụng đa mục đích, cụ thể:

+ Đối với đất xây dựng công trình ngầm (Điều 216): Luật Đất đai đã có định nghĩa cụ thể “đất xây dựng công trình ngầm bao gồm đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và không gian dưới lòng đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất”; quy định về các yêu cầu cần đảm bảo khi sử dụng đất để xây dựng các công trình ngầm; quy định việc giao đất, cho thuê đất đối với đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm; giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

+ Đối với đất hình thành từ hoạt động lấn biển (Điều 190): Luật Đất đai bổ sung 01 điều quy định về hoạt động lấn biển, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động lấn biển, khắc phục tình trạng chưa đồng bộ giữa pháp luật về đất đai với pháp luật về biển, tài nguyên và môi trường biển, phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Trong đó, quy định Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật; phải tuân thủ các nguyên tắc khi thực hiện hoạt động lấn biển, trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động lấn biển và nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có hoạt động lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thì được giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển cùng với giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Đồng thời, giao Chính phủ quy định cụ thể về dự án đầu tư có hoạt động lấn biển và các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có hoạt động lấn biển và các nội dung khác nhằm bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật khác có liên quan như Luật Biển Việt Nam, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo...

+ Đối với quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích (Điều 218): quy định rõ các loại đất được sử dụng kết hợp đa mục đích gồm: (1) Đất nông nghiệp kết hợp với thương mại dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; (2) Đất sử dụng vào mục đích công cộng kết hợp với thương mại, dịch vụ; (3) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; (4) Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh; (5) Đất có mặt nước chuyên dùng kết hợp với sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, thương mại, dịch vụ và các mục đích phi nông nghiệp khác; (5) Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng kết hợp với thương mại dịch vụ; (6) Đất sử dụng vào các mục đích được kết hợp để xây dựng điểm thu, phát sóng thông tin di động và các thiết bị phụ trợ; quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời. Đồng thời, quy định về các yêu cầu phải đáp ứng khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích, quy định nội dung phương án sử dụng đất kết hợp đối với các trường hợp sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ mà phải lập phương án sử dụng đất.

- Chế độ sử dụng đất đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp (Điều 202): quy định cho phép đơn vị sự nghiệp công lập được đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, huyện biên giới, huyện đảo mà không thu hút được nhà đầu tư; bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư trong khu, cụm công nghiệp trong việc dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa, cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường; đối với diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch thì được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định nhu cầu xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng ngoài khu công nghiệp phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp để tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn.

- Bổ sung quy định bố trí quỹ đất cho lực lượng công an nhân dân để bảo đảm an ninh, trật tự trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, cảng hàng không, sân bay, đất cho hoạt động khoáng sản, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất để thực hiện dự án hợp tác công tư có sử dụng đất.

- Bổ sung quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong các trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị.

11. Về Giám sát, theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai; thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Ngoài nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung các nội dung:

- Hoàn thiện quy định về theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai, trong đó quy định nội dung theo dõi và đánh giá, việc theo dõi và đánh giá thực hiện định kỳ hằng năm, trách nhiệm thực hiện theo dõi và đánh giá và hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai (Điều 232, Điều 233).

- Bổ sung quy định về kiểm tra chuyên ngành đất đai (khoản 2 Điều 234) là hoạt động được thực hiện thường xuyên, liên tục của các cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân được giao nhiệm vụ quản lý đất đai nhằm đôn đốc thực hiện chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai; nhiệm vụ của cơ quan, tổ chức, cá nhân góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước; phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai. Bổ sung quy định kiểm toán về đất đai (khoản 7 Điều 234), theo đó Luật Đất đai quy định Kiểm toán nhà nước thực hiện kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của Luật Kiểm toán nhà nước và pháp luật có liên quan.

- Bổ sung quy định hòa giải tranh chấp đất đai đối với địa bàn cấp huyện không thành lập đơn vị hành chính cấp xã (khoản 5 Điều 235); bổ sung thêm hình thức hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự; hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại (khoản 3 Điều 235); tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại (khoản 5 Điều 236).

- Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính (Điều 236). Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khoản 7 Điều 237).

- Quy định trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân từng cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn (Điều 241).

*

*        *

Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế các quan điểm, chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, giải quyết được các vướng mắc, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013. Cùng với Luật Đất đai năm 2024 là các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành, địa phương ban hành sẽ tạo ra hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, là căn cứ pháp lý đầy đủ, toàn diện để quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới, hướng tới mục tiêu phát huy cao nhất nguồn lực đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường sinh thái./.

B.B.T/quangngai.dcs.vn

[1] a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.